Betriebskosten – Die zweite Miete

Möchte man eine Wohnung mieten oder gar zum Kauf erwerben, stellt sich in erster Linie die Frage nach der Kaltmiete, die sich an den zur Verfügung gestellten Quadratmetern orientiert.

Inzwischen ist jedoch immer häufiger von einer sogenannten zweite Miete die Rede. Hierbei geht es um die Nebenkosten, die dann letztlich zur Warmmiete führen. Die Warmmiete ist somit am Ende die Miete, die man an den Vermieter zu entrichten hat. Durch immer weiter ansteigende Nebenkosten wird diese maßgeblich nach oben getrieben.

Betriebskosten müssen durch den Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet werden

Mieter finden einmal im Jahr eine sogenannte Betriebskostenabrechnung oder auch Nebenkostenabrechnung in ihrem Postkasten. Dies ist eine Liste der Ausgaben, die dem Vermieter im letzten Jahr (während des Mietverhältnisses) als Verbindlichkeit entstanden sind. Mieter sind verpflichtet, einen Teil, genauer gesagt den Teil, der auch als umlagefähig gilt, zu tragen.

Bei den meisten Posten kann der Vermieter entscheiden, welcher Verteilungsschlüssel verwendet werden soll. Wenn die Wohneinheit jedoch über individuelle Zähler verfügt, müssen diese auf deren Messwerten basieren. Darüber hinaus gelten bei den Wohnungsnebenkosten gesonderte Abrechnungsschlüssel für Heizung und Warmwasser.

Mieter sollen vor bösen Überraschungen geschützt werden

Damit die Betriebskosten die Betroffenen nicht überraschen, haben der Deutsche Mieterbund (DMB) und seine Landesverbände erstmals einen Spiegel für die Betriebskosten im Jahre 2004 veröffentlicht. Die Daten werden jährlich aktualisiert und bieten eine gute Unterstützung in Bezug auf die Auswahl von zur Verfügung stehenden Mietwohnungen. So kann der jeweilige Mieter insbesondere auch vor dem Einzug in eine Mietwohnung erfahren, inwiefern sich die Nebenkosten in den nächsten Jahren verändern werden.

Nebenkosten können im bestehenden Mietverhältnis angepasst werden

Wie bereits erläutert steigen die Mietnebenkosten (Betriebskosten), die Mieter zu tragen haben, in der Tendenz immer weiter an. So kommt es immer wieder zu erheblichen Nachzahlungen. Um diese zu vermeiden oder zumindest abzuschwächen, ist es im besondere Maße sinnvoll, wenn die Vermieter Nebenkosten anpassen. Somit steigt dann die monatliche Gesamtmiete. Im ersten Moment scheint dies eher ein Nachteil zu sein. Allerdings wird der Mieter so vor finanziellen Problemen geschützt, die er unter Umständen bei einer hohen Nachzahlung zu erwarten hätte.

Es gelten Fristen für die Abrechnung

Vermieter sind verpflichtet, sämtliche Nebenkosten einmal jährlich abzurechnen. Ist ein Jahr beendet, muss die fertige Abrechnung den Mieter spätestens innerhalb von 12 Monaten erreichen. Üblicherweise ist dies im Sommer oder Herbst des Folgejahres üblich. So lange dauert es oft, bis alle relevanten Daten und Abrechnungen beim Vermieter eingetroffen sind. Vermieter dürfen die Nebenkosten somit nicht erst einige Jahre später berechnen, da sonst der Anspruch verfällt.

Was zu den Nebenkosten und was nicht

An dieser Stelle muss unbedingt auch erwähnt werden, dass nahezu 50 Prozent aller Abrechnungen nicht korrekt sind. Nicht selten zahlen Mieter erhöhte Nebenkosten, weil zum Beispiel nicht umlagefähige Posten auftauchen.

Diese Dinge gehören unter anderem zu den Nebenkosten:

• die Reinigung von Treppenhaus und Dachrinne,
• Warmwasser und Heizung,
• die Gartenpflege,
• der Hausstrom oder auch
• die Gebäudeversicherung.

Folgende Dinge gehören nicht zu den Nebenkosten: Verwaltungskosten, Portokosten, sämtliche Kosten der Instandhaltung.

Es ist daher jede Abrechnung der Betriebskosten immer erst genau zu prüfen.